Refinancování hypotéky znamená, že starou hypotéku splatíte novým úvěrem, obvykle u jiné banky s nižší sazbou. Nejlevněji to jde ke konci fixace: zákon vám tehdy dovoluje hypotéku splatit bez sankce. Uprostřed fixace to jde také, banka ale smí chtít náhradu nákladů, nejvýš 1 % ze splacené částky.
Níže najdete, kdy se refinancování vyplatí, co přesně říká zákon o předčasném splacení, postup krok za krokem, náklady, modelový výpočet a chyby, kvůli kterým lidé zbytečně přeplácejí.
Pro transparentnost: ChciPoradit.cz je nezávislý srovnávač. Některé odkazy jsou affiliate a když přes ně produkt sjednáte, můžeme dostat provizi. Vás to nestojí nic navíc a na naše hodnocení to nemá vliv.
Kdy se refinancování hypotéky vyplatí
Rozhoduje rozdíl mezi sazbou, kterou vám nabídne současná banka, a sazbou jinde. Čím vyšší zůstatek a delší zbývající doba splácení, tím víc ušetří i malý rozdíl v sazbě. Zvažte tyto situace:
| Situace | Co platí | Vyplatí se? |
|---|---|---|
| Konec fixace | splacení bez náhrady nákladů do 3 měsíců od sdělení nové sazby | skoro vždy stojí za to porovnat nabídky |
| Uprostřed fixace | banka smí chtít náhradu, max. 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, nejvýš 1 % | jen když úspora převýší náhradu a poplatky |
| Prodej nemovitosti | bez náhrady, pokud od podpisu smlouvy uběhlo aspoň 24 měsíců | nejde o refinancování, ale o předčasné splacení |
| Výročí smlouvy | bez náhrady do 25 % výše úvěru během měsíce před výročím | vhodné pro mimořádnou splátku |
Refinancování nemusí být jen o sazbě. Lidé ho využívají i k tomu, aby prodloužili splatnost a snížili splátku, sloučili hypotéku s dalšími úvěry, nebo vyvázali spoludlužníka po rozvodu. Každá z těch změn má ale svou cenu: delší splatnost znamená víc zaplacených úroků celkem.
Refinancování, nebo nová fixace u stejné banky?
Nová banka není jediná cesta. Současná banka vám před koncem fixace pošle nabídku nové sazby a často ji zlepší, když jí ukážete konkurenční nabídku. Takové přecenění u stejné banky vyjde nejlevněji, protože odpadá nový odhad i zápis do katastru. Bez srovnání s trhem ale nevíte, jestli je nabídka dobrá.
Předčasné splacení hypotéky: co říká zákon
Pravidla stanoví zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, hlavně § 117 a 117a. Hypotéku smíte splatit kdykoli, celou nebo zčásti. Banka má ale právo na náhradu „účelně vynaložených nákladů“, a to s výjimkami.
Kdy banka nesmí chtít nic
Kolik může banka chtít uprostřed fixace
U hypotéky na koupi nebo výstavbu bydlení (a u úvěru, kterým takovou hypotéku refinancujete) platí dvojí strop. Náhrada nesmí přesáhnout 0,25 % ze splacené částky za každý započatý rok do konce fixace a nejvýš 1 %. Zároveň nesmí být vyšší než skutečné náklady banky, tedy administrativní náklady do 1 000 Kč plus úrokový rozdíl.
Úrokový rozdíl porovnává úrok, který byste zaplatili do konce fixace podle smlouvy, s úrokem při průměrné sazbě, kterou zveřejňuje ČNB pro srovnatelné hypotéky. Pokud máte sazbu nižší, než je současný průměr, banka na vás nic neprodělá a zaplatíte nejvýš administrativní náklady do 1 000 Kč. Náhrada je tedy vysoká hlavně tehdy, když máte sazbu vyšší než současný trh, což je zároveň situace, kdy refinancování dává smysl.
U úvěru jen zajištěného nemovitostí, ale bez účelu bydlení (dříve „americká hypotéka“), platí jiný strop: 1 % ze splacené částky, nebo 0,5 %, když do konce úvěru zbývá nejvýš rok.
Než se rozhodnete, požádejte banku o vyčíslení. Na žádost vám musí bez zbytečného odkladu sdělit dlužnou částku, předpokládanou výši náhrady i podmínky, za kterých ji chtít nesmí. Sněmovna v srpnu 2026 schválila novelu zákona o spotřebitelském úvěru s očekávanou účinností od února 2027, před podpisem nové smlouvy proto ověřte aktuální znění.
Zjistěte, kolik vám jiné banky nabídnou
Hyponamíru.cz porovná nabídky hypoték od více bank a vyřídí refinancování online. Odměnu mu platí banka, vy za službu nic navíc neplatíte.
Jak refinancovat hypotéku krok za krokem
- Zjistěte datum konce fixace a zůstatek. Najdete je ve smlouvě nebo v internetovém bankovnictví. Hledat začněte aspoň 3 až 4 měsíce předem, ideálně dřív, než přijde dopis od banky.
- Sežeňte aspoň 2 až 3 nabídky. Oslovte banky sami, nebo přes hypotečního zprostředkovatele. Porovnávejte sazbu, RPSN, podmínky slevy (účet, pojištění, příjem na účet) a poplatky.
- Počkejte na nabídku současné banky a ukažte jí konkurenční nabídku. Často ji zlepší.
- Podejte žádost u vybrané banky. Doložíte příjmy, smlouvu o stávající hypotéce, potvrzení o zůstatku a výpis z listu vlastnictví.
- Odhad nemovitosti. Nová banka ji nechá ocenit. Řada bank odhad při refinancování hradí, jinak platíte podle jejího ceníku.
- Podpis úvěrové a zástavní smlouvy. Nová banka podá návrh na vklad svého zástavního práva do katastru.
- Výpověď staré hypotéky. Bance oznámíte předčasné splacení k datu konce fixace. Lhůty a formu oznámení najdete ve smlouvě.
- Čerpání a splacení. Nová banka pošle peníze přímo staré bance, která vystaví potvrzení o splacení a o zániku zástavního práva.
- Výmaz staré zástavy z katastru a doložení nové bance. Teprve pak bývá splněna podmínka pro konečnou sazbu.
Celý proces trvá obvykle několik týdnů, proto ho nenechávejte na poslední měsíc. Nejpřísnější lhůta je ta zákonná: bez sankce splatíte do 3 měsíců od chvíle, kdy vám banka sdělila novou sazbu.
Kolik refinancování hypotéky stojí
| Položka | Kolik | Poznámka |
|---|---|---|
| Odhad nemovitosti | podle ceníku banky | u refinancování ho banky často hradí nebo proplácí |
| Návrh na vklad zástavního práva | 2 000 Kč | správní poplatek katastru (položka 120 zákona o správních poplatcích) |
| Výmaz staré zástavy | podle postupu banky | obvykle vyřizují banky mezi sebou |
| Sjednání a čerpání úvěru | u řady bank zdarma | ověřte v ceníku |
| Náhrada za předčasné splacení | 0 Kč ke konci fixace | uprostřed fixace max. 0,25 % za započatý rok, nejvýš 1 % |
| Pojištění nemovitosti | nová vinkulace | stávající pojistku obvykle stačí vinkulovat na novou banku |
Pro příklad konkrétní banky: Air Bank u převodu hypotéky uvádí, že neplatíte sjednání ani čerpání, ocenění nemovitosti mají klienti „ve většině případů zdarma“ a hypotéku lze částečně i předčasně splatit zdarma (stav k 12. 11. 2026). Žádost podáte v aplikaci. Banku jako celek hodnotíme v recenzi Air Bank účtu.
Modelový výpočet: kolik můžete ušetřit
Ilustrace, ne aktuální nabídka bank. Zůstatek hypotéky 3 000 000 Kč, zbývá 20 let splácení. Současná banka nabízí po konci fixace 5,9 %, jiná banka 4,9 %. Výpočet anuitní splátky:
| Nabídka stávající banky (5,9 %) | Refinancování (4,9 %) | Rozdíl | |
|---|---|---|---|
| Měsíční splátka | 21 320 Kč | 19 633 Kč | 1 687 Kč |
| Úroky za prvních 5 let | 821 985 Kč | 677 168 Kč | 144 817 Kč |
| Zůstatek po 5 letech | 2 542 772 Kč | 2 499 168 Kč | 43 603 Kč |
I po odečtení poplatku za vklad do katastru a případného odhadu vychází úspora přes 140 000 Kč za pět let. Rozdíl jednoho procentního bodu je tu pro ilustraci, skutečný rozdíl mezi nabídkami bývá menší, a úspora je pak úměrně nižší.
Stejný příklad uprostřed fixace
Kdybyste stejnou hypotéku refinancovali 2 roky a 4 měsíce před koncem fixace, zbývají 3 započaté roky. Strop náhrady je 3 × 0,25 % = 0,75 %, tedy nejvýš 22 500 Kč. Skutečná částka může být nižší, protože nesmí přesáhnout náklady banky podle průměrné sazby ČNB. Úsporu proto počítejte jen do konce staré fixace a porovnejte ji s vyčíslenou náhradou.
Odpočet úroků a vrácení daně po refinancování
Úroky z hypotéky na vlastní bydlení si můžete odečíst od základu daně a refinancování na tom nic nemění: splacení úvěru na bydlení je podle zákona o daních z příjmů také bytová potřeba. Limit na domácnost a rok je 300 000 Kč u bydlení pořízeného před rokem 2021 a 150 000 Kč u bydlení pořízeného od 1. 1. 2021. Podle Finanční správy rozhoduje okamžik pořízení bydlení, ne datum nové úvěrové smlouvy.
Kolik vám daň vrátí, spočítáte bez kalkulačky: odečtené úroky vynásobte sazbou daně. Při sazbě 15 % a 120 000 Kč zaplacených úroků je to 18 000 Kč. Nezapomeňte si v roce refinancování vyžádat potvrzení o zaplacených úrocích od obou bank.
Časté chyby při refinancování hypotéky
Refinancování úvěru se neomezuje na hypotéky. Pokud vás tíží spíš několik menších půjček, podívejte se do srovnání konsolidace půjček, nebo na bankovní půjčky s nižším RPSN. Na budoucí koupi nebo rekonstrukci se dá připravit i stavebním spořením.
Výhody refinancování přes zprostředkovatele
Zprostředkovatele platí banka, se kterou smlouvu uzavřete. Ověřte si, že je zapsaný v registru ČNB, a ptejte se, se kterými bankami spolupracuje. Přehled hypoték najdete v našem přehledu hypoték.
Blíží se vám konec fixace?
Začněte porovnávat aspoň 3 měsíce předem. Hyponamíru.cz vám pošle nabídky bank zdarma a s jejich pomocí můžete vyjednat lepší sazbu i u své banky.
Časté otázky o refinancování hypotéky
Shrnutí
Refinancování hypotéky se nejvíc vyplatí ke konci fixace, kdy ji splatíte bez sankce. Uprostřed fixace zaplatíte nejvýš 1 % ze splacené částky a často méně. Doporučuji začít 3 až 4 měsíce předem, sehnat aspoň dvě konkurenční nabídky a s nimi jít i za svou bankou. Rozhodujte podle celkových nákladů, ne jen podle sazby. Další typy hypoték a jejich parametry najdete v přehledu hypoték.
Zdroje: zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (§ 102, 117, 117a), zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, Finanční správa: limit odpočtu úroků, Air Bank: převod hypotéky.
Zákonná pravidla odpovídají znění platnému k 12. 11. 2026.
Informace mají informativní charakter a nepředstavují finanční poradenství.
