Hypotéka je nejdražší nákup, který většina lidí v životě udělá, a rozdíl půl procentního bodu v sazbě u úvěru 4 mil. Kč na 30 let znamená zhruba 1 200 Kč měsíčně. V listopadu 2026 začínají veřejně uváděné sazby bank na 4,78 % (k 12. 11. 2026) a končí kolem 6 %. Prošel jsem weby, sazebníky a reprezentativní příklady deseti bank a seřadil je podle toho, za kolik a za jakých podmínek skutečně půjčují.
Pro transparentnost: ChciPoradit.cz je nezávislý srovnávač. Banky nemají affiliate programy, proto tlačítka u bank nevedou na jejich weby, ale na hypotečního zprostředkovatele Hyponamíru.cz, který vám zdarma spočítá nabídky více bank. Když si přes něj hypotéku sjednáte, můžeme dostat odměnu. Vás to nestojí nic navíc a na pořadí to nemá vliv. Sazby jsme ověřili 12. 11. 2026.
Nejlepší hypotéky 2026: TOP 5 bank
Vede Fio banka s nejnižší sazbou na trhu a odměnou ze zaplacených úroků. Druhá je Raiffeisenbank, která má do 20. 12. 2026 akční sazbu, odhad zdarma a nejširší výběr fixací. Třetí Air Bank nic nestojí za sjednání a celá běží v aplikaci, čtvrtá Česká spořitelna je bez poplatků se splatností až 35 let a pátá UniCredit Bank nabízí slevu pro mladé. Body jsou naše hodnocení podle metodiky níže, ne hodnocení bank.
Stručný popis hypotéky Fio banky
Fio banka má v listopadu 2026 nejnižší veřejně uváděnou sazbu: od 4,78 % (k 12. 11. 2026) při fixaci na 3 roky, a to stejně pro koupi i refinancování. Platí ale pro hypotéky od 1,5 mil. Kč, do 80 % hodnoty nemovitosti a s pojištěním schopnosti splácet (bez něj je sazba o 0,2 % vyšší). Zajímavý je program Odměna za splácení: u úvěru od 3 mil. Kč vám banka po první fixaci vrátí 3 až 6 % zaplacených úroků jako mimořádnou splátku. Hypospořicí konto snižuje úrok, když na něm necháte aspoň 50 000 Kč. Fixace jsou jen na 1, 2, 3 nebo 5 let a splatnost 10 až 30 let.
Výhody a nevýhody
Stručný popis hypotéky Raiffeisenbank
Raiffeisenbank v akci Hypodny (1. 10. až 20. 12. 2026) nabízí sazbu od 4,99 % (k 12. 11. 2026). Podmínkou je doložit kompletní průkaz energetické náročnosti budovy, za který dostanete slevu 0,1 %, a to u všech energetických tříd. Odhad nemovitosti v hodnotě 5 900 Kč je zdarma. Půjčí až 20 mil. Kč a až 90 % hodnoty zástavy, splácet můžete 5 až 30 let. Výběr fixací je nejširší v přehledu: 1 až 7, 10 a 15 let. V reprezentativním příkladu (4 mil. Kč) vychází sazba 5,19 % a RPSN 5,4 %.
Výhody a nevýhody
Stručný popis hypotéky Air Bank
Air Bank ukazuje sazby přímo v kalkulačce: od 5,39 % (k 12. 11. 2026) při fixaci na 2 nebo 3 roky, 5,49 % na 5 let a 5,89 % na 10 let (pro 1,6 mil. Kč s pojištěním schopnosti splácet). V reprezentativním příkladu pro 3,6 mil. Kč uvádí 5,09 % a RPSN 5,23 %, takže u vyšších částek bývá sazba nižší. Sjednání ani čerpání neplatíte, odhad bytu je zdarma a mimořádné splátky také. Chytrá rezerva snižuje úrok podle peněz, které si odložíte. Celou hypotéku vyřídíte v aplikaci, podmínkou je běžný účet u Air Bank.
Výhody a nevýhody
Stručný popis hypotéky České spořitelny
Česká spořitelna nabízí hypotéku od 5,49 % (k 12. 11. 2026) a hlavně bez poplatků: neplatíte vyřízení, vedení, odhad ani katastr. Nejnižší sazba ale počítá se slevou 0,5 % za splácení z účtu u spořitelny a 0,1 % za pojištění schopnosti splácet, bez nich je o 0,6 % vyšší. Sazby platí do 80 % hodnoty nemovitosti, půjčit si můžete až 90 %. Splatnost jde až na 35 let, takže vyjde nižší splátka. Splátky můžete zdarma snížit, zvýšit nebo odložit, většinu vyřídíte v Georgi.
Výhody a nevýhody
Stručný popis hypotéky UniCredit Bank
UniCredit Bank zveřejňuje přehledný sazebník: účelová hypotéka do 80 % hodnoty stojí od 5,29 % (k 12. 11. 2026) při fixaci na 2 roky, od 5,39 % na 3 roky a od 5,79 % na 5 let. Nad 80 % LTV je sazba o 0,5 % vyšší. Lidem do 36 let nabízí Hypotéku pro mladé se slevou 0,5 % a financováním do 90 % hodnoty nemovitosti. V reprezentativním příkladu (3 mil. Kč, fixace 3 roky) vychází 5,69 % a RPSN 5,96 %. Splácet můžete až 30 let.
Výhody a nevýhody
Srovnání hypoték podle parametrů
| Parametr | Fio banka | Raiffeisenbank | Air Bank | Česká spořitelna | UniCredit Bank |
|---|---|---|---|---|---|
| Hodnocení | 86/100 | 85/100 | 84/100 | 82/100 | 79/100 |
| Sazba od | 4,78 % | 4,99 % | 5,39 % | 5,49 % | 5,29 % |
| Fixace | 1, 2, 3, 5 let | 1 až 7, 10, 15 let | 2, 3, 5, 7, 10 let | dle kalkulačky | 2, 3, 5 let (sazebník) |
| Max. LTV | 80 %, do 36 let 90 % | 90 % | neuvádí | 90 % | 90 % |
| Splatnost | 10 až 30 let | 5 až 30 let | až 30 let | až 35 let | až 30 let |
| Poplatky | interní odhad za podmínek 0 Kč | odhad 0 Kč v akci, čerpání 1 900 Kč | sjednání 0 Kč, odhad bytu 0 Kč | vše 0 Kč | katastr a ověření podpisu |
| Podmínka nejnižší sazby | od 1,5 mil. Kč, pojištění splácení | PENB, akce do 20. 12. | pojištění splácení | účet u ČS, pojištění splácení | do 80 % LTV |
Sazby jsou „od“ a platí k 12. 11. 2026. Každá banka je počítá za jiných podmínek (výše úvěru, LTV, pojištění, účet), takže je berte jako startovní čáru, ne jako nabídku pro vás. Konečnou sazbu určí banka až podle odhadu nemovitosti a vašich příjmů. Proto doporučuji porovnat RPSN z reprezentativních příkladů (co RPSN zahrnuje, vysvětlujeme v návodu Co je RPSN).
Aktuální úrokové sazby hypoték v listopadu 2026
Kompletní přehled všech bank, které jsme porovnali, včetně těch mimo TOP 5. Údaje jsou z webů a sazebníků bank, u reprezentativních příkladů uvádíme i RPSN:
| Banka | Sazba (k 12. 11. 2026) | Reprezentativní příklad | RPSN |
|---|---|---|---|
| Fio banka | od 4,78 % (3 roky) | 4,5 mil. Kč, 30 let, 4,78 % (názorný příklad) | neuvádí |
| Raiffeisenbank | od 4,99 % (Hypodny) | 4 mil. Kč, 5,19 % | 5,4 % |
| Air Bank | od 5,39 % (2 a 3 roky) | 3,6 mil. Kč, 30 let, 3 roky, 5,09 % | 5,23 % |
| Česká spořitelna | od 5,49 % | neuvádí pro základní hypotéku | neuvádí |
| UniCredit Bank | od 5,29 % (2 roky) | 3 mil. Kč, 30 let, 3 roky, 5,69 % | 5,96 % |
| mBank | neuvádí „od“ | 1,45 mil. Kč, 40 let, 3 roky, 5,59 % | 5,76 % |
| Komerční banka | od 5,69 % | 4 mil. Kč, 30 let, 1 rok, 5,69 % | 5,86 % |
| ČSOB | od 5,69 % (do 70 % LTV) | 4,5 mil. Kč, 30 let, 3 roky, 5,79 % | 6,23 % |
| MONETA Money Bank | neověřeno | neověřeno | neověřeno |
| Oberbank | individuálně | nezveřejňuje | nezveřejňuje |
Pro představu, co sazba dělá se splátkou: hypotéka 4 mil. Kč na 30 let stojí při 4,78 % zhruba 20 940 Kč měsíčně, při 5,5 % asi 22 710 Kč a při 6 % kolem 23 980 Kč (náš výpočet anuitní splátky). Jen za tříletou fixaci je rozdíl mezi 5 % a 5,5 % přibližně 44 600 Kč.
Další banky v našem srovnání
mBank: vyřízení i poskytnutí hypotéky je zdarma, mimořádně můžete splatit až 25 % jistiny bez poplatku a jako jediná v přehledu půjčí na až 40 let (nejdéle do 70 let věku nejstaršího žadatele). Minimální úvěr je jen 200 000 Kč, maximum 90 % hodnoty zástavy. Stávající klienti dostanou za podání žádosti slevu 0,3 %. Sazbu „od“ banka nezveřejňuje, v reprezentativním příkladu uvádí 5,59 % s RPSN 5,76 %. Účet banky rozebíráme v recenzi mKonta.
Komerční banka: sazba od 5,69 % (k 12. 11. 2026) platí, jen když posíláte příjmy na účet v KB a sjednáte si rizikové životní pojištění i pojištění nemovitosti u Komerční pojišťovny a doložíte PENB. Za poskytnutí úvěru včetně ocenění zaplatíte 4 900 Kč. Plusem je možnost splatit každý rok 25 % hypotéky zdarma a půjčit si až 2 mil. Kč navíc na vybavení.
ČSOB: ve sazebníku k 12. 10. 2026 uvádí od 5,69 % (k 12. 11. 2026) do 70 % LTV, 5,84 % do 80 % a 5,99 % do 90 %. Nejnižší sazba má ale nejvíc podmínek: životní pojištění u ČSOB Pojišťovny (jinak +0,2 %), příjem aspoň 15 000 Kč a 5 plateb kartou měsíčně (jinak +0,5 %), energetická třída A nebo B (jinak +0,2 %) a u úvěru do 2 mil. Kč další přirážka 0,2 %. Poskytnutí i online ocenění jsou zdarma. Spravujete-li u ČSOB stávající úvěr, pomůže vám náš návod Hypoteční zóna ČSOB.
MONETA Money Bank: hypotéky nabízí, ale její web automatický přístup blokuje a aktuální sazbu jsme z oficiálního zdroje neověřili, proto ji nebodujeme. Nabídku vám spočítá zprostředkovatel. Oberbank má několik hypotečních produktů, sazby ale veřejně neuvádí.
Jak hypotéky srovnáváme
Hypotéky zatím samostatně nerecenzujeme, body proto vycházejí čistě z ověřitelných parametrů. Každou banku jsem procházel na jejím webu, v sazebníku a v reprezentativním příkladu ke stejnému dni, 12. 11. 2026. Váhy kritérií:
- Sazba a RPSN (40 %): nejnižší zveřejněná sazba a RPSN z reprezentativního příkladu.
- Poplatky (20 %): vyřízení, odhad, čerpání, vedení úvěru a katastr.
- Flexibilita (20 %): maximální LTV, splatnost, výběr fixací a mimořádné splátky zdarma.
- Podmínky slev (20 %): kolik produktů banky musíte mít, abyste na nejnižší sazbu dosáhli.
Fio a Raiffeisenbank vedou kvůli sazbě, Česká spořitelna dohání body nulovými poplatky. KB a ČSOB ztrácejí hlavně na podmínkách: k nejnižší sazbě potřebujete pojištění od jejich pojišťovny.
Jak vybrat hypotéku
Fixace: na kolik let?
V listopadu 2026 jsou krátké fixace (2 až 3 roky) u většiny bank nejlevnější a delší jsou dražší, u Air Bank 5,39 % na 3 roky proti 5,89 % na 10 let. Krátká fixace se vyplatí, pokud počítáte s poklesem sazeb nebo s brzkým splacením. Delší fixaci volte, když by vám zdražení splátky o několik tisíc ohrozilo rozpočet. Na konci fixace můžete hypotéku převést jinam bez sankce, víc v návodu Refinancování hypotéky.
Pojištění k hypotéce
Pojištění nemovitosti je povinné u všech bank. Životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet bývá dobrovolné, ale banky za něj dávají slevu 0,1 až 0,2 %. Spočítejte si, jestli vás pojištění u banky nestojí víc než sleva. Pojistky porovnáváme ve srovnání pojištění domácnosti a srovnání životního pojištění.
Pravidla ČNB pro hypotéky v roce 2026
Česká národní banka určuje, kolik si můžete půjčit vzhledem k hodnotě nemovitosti. Platí to pro všechny banky stejně:
| Ukazatel | Limit v listopadu 2026 | Co to znamená |
|---|---|---|
| LTV (vlastní bydlení) | 80 % | hypotéka max. 80 % hodnoty zástavy |
| LTV (do 36 let) | 90 % | mladším 36 let na vlastní bydlení stačí 10 % |
| DTI a DSTI | deaktivované | zákonný limit dluhu k příjmu ČNB nevyžaduje |
| Investiční hypotéka | LTV 70 %, DTI 7 | od 1. 4. 2026, třetí a další byt nebo byt k pronájmu |
Bankovní rada ČNB limit LTV naposledy potvrdila 4. června 2026. Že je DTI a DSTI vypnuté, neznamená, že si půjčíte libovolně: každá banka si schopnost splácet počítá podle vlastních pravidel a příjmů. Pozor na hodnotu nemovitosti: LTV se počítá z odhadu banky, ne z kupní ceny. Když odhadce ocení byt níž, než za kolik ho kupujete, rozdíl musíte doplatit z vlastního.
Kolik musím mít našetřeno na hypotéku
Nad 36 let potřebujete aspoň 20 % hodnoty nemovitosti, do 36 let na vlastní bydlení 10 %. K tomu připočtěte vedlejší náklady: poplatky za vklad zástavního práva do katastru (v příkladech bank 1 900 až 4 000 Kč), případně odhad (u některých bank 5 000 až 6 000 Kč, jinde zdarma), ověření podpisů, rezervu na stěhování a vybavení. Daň z nabytí nemovitosti se od roku 2020 neplatí.
| Cena bytu | Vlastní zdroje nad 36 let (20 %) | Vlastní zdroje do 36 let (10 %) |
|---|---|---|
| 3 000 000 Kč | 600 000 Kč | 300 000 Kč |
| 5 000 000 Kč | 1 000 000 Kč | 500 000 Kč |
| 7 000 000 Kč | 1 400 000 Kč | 700 000 Kč |
Vlastní zdroje nemusí být jen hotovost. Banky uznávají i stavební spoření (jestli se ještě vyplatí, řešíme v návodu Vyplatí se stavební spoření), úvěr ze stavebního spoření, nebo zástavu další nemovitosti, třeba chaty. Česká spořitelna na webu výslovně uvádí, že chybějících 10 % lze pokrýt zástavou další nemovitosti.
Prodáváte stávající byt?
Pokud vám na vlastní zdroje chybí peníze, které máte zamčené ve starém bytě, řeší to buď překlenovací financování (Česká spořitelna dává na prodej 2 roky, v jejím příkladu se sazbou 6,39 %), nebo rychlý prodej. Na prodej vám služba FérMakléři.cz zdarma doporučí ověřeného makléře pro vaši lokalitu. Provizi makléře (obvykle 3 až 5 % z ceny) si sjednáváte přímo s ním, FérMakléři pomáhají jen prodávajícím.
Kolik dostanu hypotéku
Výše hypotéky má dva stropy. První je LTV: z bytu za 5 mil. Kč dostanete nad 36 let nejvýš 4 mil. Kč, do 36 let 4,5 mil. Kč. Druhý je váš příjem: banka si spočítá, kolik vám zbude po zaplacení všech splátek a životních nákladů domácnosti. Zákonný limit DTI ani DSTI v listopadu 2026 neplatí, vlastní limity si ale určuje každá banka a nezveřejňuje je.
- Sečtěte čisté příjmy všech žadatelů (o hypotéku mohou žádat až 4 lidé).
- Odečtěte splátky ostatních úvěrů a limity kreditních karet a kontokorentů, banka je počítá jako dluh.
- Spočítejte si splátku: 4 mil. Kč na 30 let při 5,5 % vychází zhruba na 22 700 Kč měsíčně.
- Nechte si od banky nebo zprostředkovatele udělat předběžný výpočet bonity, než podepíšete rezervaci.
Pomůže i delší splatnost: Česká spořitelna půjčí až na 35 let, mBank až na 40 let. Nižší splátka zvýší šanci na schválení, ale za celou dobu zaplatíte víc na úrocích. Než si vezmete hypotéku, zvažte splacení drahých spotřebitelských úvěrů. Levnější půjčky porovnáváme ve srovnání bankovních půjček.
Hypotéka pro mladé
Hlavní výhodu mladým dává ČNB: lidé mladší 36 let si na vlastní bydlení mohou půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti, takže stačí našetřit 10 %. Některé banky k tomu přidávají slevu. UniCredit Bank má samostatnou Hypotéku pro mladé se slevou 0,5 % a financováním nad 80 % LTV, pokud podmínku věku splní aspoň jeden z manželů. Fio banka limit 90 % pro mladší 36 let uvádí přímo v podmínkách hypotéky.
Pozor, sazba nad 80 % LTV bývá vyšší: u UniCredit o 0,5 %, u ČSOB je rozdíl mezi 80 a 90 % LTV 0,15 %. Pokud máte našetřeno víc než 10 %, vyplatí se je vložit a dostat se pod hranici 80 %.
Kdy vám pomůže hypoteční zprostředkovatel
Zprostředkovatel (hypoteční makléř) porovná nabídky více bank a vyjedná sazbu. Klient za to obvykle neplatí, odměnu vyplácí banka. Například Hyponamíru.cz na webu uvádí, že klientům neúčtuje žádné poplatky, srovnává nabídky bank včetně KB, ČS, ČSOB, Raiffeisenbank, UniCredit a mBank a hypotéku vyřídí online bez osobních schůzek. Je vázaným zástupcem zapsaným v registru ČNB.
Kdy zprostředkovatele nepotřebujete: když máte jednoduchou situaci, stálý příjem a banka, u které máte účet, vám dá sazbu z horní části tohoto srovnání. Zprostředkovatel také nemusí spolupracovat se všemi bankami, proto se vždy zeptejte, které nabídky vám porovnal.
Výhody hypotéky
Nevýhody a rizika hypotéky
Americká hypotéka, refinancování a další typy
Kromě klasické hypotéky na koupi nebo stavbu nabízejí banky i americkou hypotéku na cokoli, zajištěnou nemovitostí. Je dražší: ČSOB ji ve sazebníku uvádí od 6,19 % a v příkladu s RPSN 6,92 %. Kdy dává smysl, rozebíráme v návodu Americká hypotéka. Pokud už hypotéku máte a blíží se konec fixace, přečtěte si jak refinancovat hypotéku. Na menší rekonstrukci bez zástavy často stačí běžná bankovní půjčka.
Pro koho se která hypotéka hodí
Chcete nejnižší sazbu a půjčujete si víc než 3 mil. Kč
Fio banka: nejnižší sazba a k tomu odměna 3 až 6 % ze zaplacených úroků. Pod 1,5 mil. Kč ale tuto sazbu nedostanete.
Kupujete energeticky úspornou nemovitost
Raiffeisenbank dává slevu za jakýkoli PENB a ČSOB 0,2 % za třídu A nebo B. Akce Raiffeisenbank končí 20. 12. 2026.
Chcete vše vyřídit v mobilu a bez poplatků
Air Bank nebo Česká spořitelna. Air Bank nebere nic za sjednání a čerpání, spořitelna nic za vyřízení, odhad ani katastr. Účty obou bank rozebíráme v recenzi účtu Air Bank a ve srovnání bankovních účtů.
Je vám méně než 36 let
UniCredit Bank s Hypotékou pro mladé, nebo jakákoli banka s LTV 90 %. Porovnejte hlavně sazbu nad 80 % LTV.
Potřebujete co nejnižší splátku
mBank se splatností až 40 let nebo Česká spořitelna s 35 lety.
Jak sjednat hypotéku krok za krokem
- Spočítejte si vlastní zdroje (10 nebo 20 % ceny) a rezervu na vedlejší náklady.
- Nechte si předběžně ověřit bonitu u banky nebo zprostředkovatele, ještě před rezervací bytu.
- Porovnejte aspoň tři nabídky podle RPSN a podmínek slev.
- Banka zajistí odhad nemovitosti a schválí úvěr.
- Podepíšete úvěrovou a zástavní smlouvu, zástavní právo se vloží do katastru.
- Banka hypotéku vyčerpá na účet prodávajícího nebo do úschovy.
Naše zkušenost
Při procházení webů bank mě nejvíc zarazilo, jak málo vypovídá samotná sazba „od“. ČSOB i KB začínají na 5,69 %, ale k té sazbě vede u obou několik podmínek včetně pojištění u jejich pojišťovny. Fio a Raiffeisenbank mají nižší čísla s jednodušší podmínkou, i když Fio počítá s úvěrem aspoň 1,5 mil. Kč.
Kdybych dnes kupoval byt, nechal bych si spočítat nabídku u Fio a Raiffeisenbank a k tomu u banky, kde mám účet. A protože každá banka posuzuje příjem jinak, porovnání přes zprostředkovatele bych bral jako kontrolu, že mi neutíká lepší nabídka.
Často kladené otázky o hypotékách
Závěr: kterou hypotéku zvolit
Na nejnižší sazbu vede Fio banka, pokud si půjčujete aspoň 1,5 mil. Kč. Hned za ní je Raiffeisenbank s akcí do 20. 12. 2026 a odhadem zdarma. Kdo chce hypotéku bez poplatků a vyřízenou z gauče, sáhne po Air Bank nebo Česká spořitelna. Mladším 36 let doporučuji porovnat UniCredit Bank. U všech platí: sazba „od“ je jen začátek, rozhoduje RPSN a cena podmínek. Nechte si proto nabídky spočítat, například zdarma přes Hyponamíru.cz.
Kompletní přehled: hypotéky všech bank v našem srovnání
Všech deset bank v pořadí tohoto srovnání. Tlačítka vedou na hypotečního zprostředkovatele, který vám zdarma spočítá nabídky bank, ne přímo na web banky.
od 4,78 % (k 12. 11. 2026)
od 4,99 % (k 12. 11. 2026)
od 5,39 % (k 12. 11. 2026)
od 5,49 % (k 12. 11. 2026)
od 5,29 % (k 12. 11. 2026)
5,59 % v repr. příkladu
od 5,69 % (k 12. 11. 2026)
od 5,69 % (k 12. 11. 2026)
Zdroje
Údaje jsme čerpali z oficiálních stránek bank a ČNB (ověřeno 12. 11. 2026): Fio banka, Raiffeisenbank Hypodny, Air Bank, Česká spořitelna, UniCredit Bank sazby, mBank, Komerční banka, ČSOB sazby, ČNB: limity pro hypotéky.
Upozornění: Informace mají informativní charakter a nepředstavují finanční poradenství. Parametry úvěrů se mění, před podpisem si vždy přečtěte smlouvu a předsmluvní informace poskytovatele.
Chybí vám v něm něco, nebo jste našli neaktuální údaj? Napište nám, opravíme to.
Lukáš Ráboň, zakladatel a autor ChciPoradit.cz. Jako Project Manager v Porovnej24.cz, největším českém srovnávači pojištění a financí registrovaném u ČNB, jsem se dostal k finančním produktům z první ruky. Dnes pracuji jako IT projektový manažer a spojuji praxi z online byznysu a financí. Recenze píšu srozumitelně, na základě reálných dat z oficiálních zdrojů a férově, včetně nevýhod.
